Vorgehen bei der Festlegung der neuen Nutzungsmasse

Aufgrund des Systemwechsels zur Gesamthöhe wurden die Zonen umbenannt und richten sich nun nach deren Gesamthöhe. Die Ausnützungsziffer kann nicht einfach über eine Formel eins zu eins in die Überbauungsziffer umgerechnet werden. Bei der Festlegung der neuen Nutzungsmasse orientierte sich die Ortsplanungskommission am Siedlungsleitbild und am baulichen Bestand der einzelnen Gebiete. Die maximalen Nutzungsmasse wurden so gewählt, dass zirka 80% des Bestandes neu im Recht sind bzw. bleiben. Aufgrund des Systemwechsels würde eine Orientierung am höchsten Gebäude und der grössten Gebäudegrundfläche grosse, vermutlich weitgehend ungenutzte, Potenziale schaffen. Für auf bestimmte Weise von der kubischen Gebäudeform abweichende Gebäude wird eine erhöhte ÜZ festgelegt, um die Realisierung von verschiedenen Dachgestaltungen zu fördern. Die Überbauungsziffer ist abhängig von der Gesamthöhe und der Dachgestaltung. Weiter wird eine zusätzliche ÜZ von 0.06 für Klein- und Anbauten gem. §112a Abs. 2c und d PBG festgelegt.

Das neue Zonenkonzept

Ergebnis der vorgängig beschriebenen Analysen ist das neue Zonenkonzept mit den Nutzungsmassen gemäss der abgebildeten Tabelle:

Zonenplan

Im Zonenplan wurden diverse Anpassungen vorgenommen. In den meisten Gebieten hat das neue Zonenkonzept geringfügige Auswirkungen, da die Hauptnutzung und die Zonengrenzen nicht ändern. In einigen Gebieten werden    jedoch Änderungen vorgenommen, welche einer Umzonung gleichkommen, vgl. Planungsbericht Kapitel 3.4. Erwähnenswert sind folgende Änderungen im Zonenplan:

• Ausscheidung von Verkehrszonen und Verkehrsflächen
• Reduktion Reservezonen
• Einzonung Sonderbauzone Müli
• Einzonung Grünzone Bünte
• Kompensatorische Ein- und Auszonung Egg
• Abstufung Lärm-Empfindlichkeitsstufe Arbeitszone im Gebiet Unterdorf
• Aufstufung Lärm-Empfindlichkeitsstufe tlw. in erster Bautiefe zur Kantonsstrasse
• Festlegung Gebiete mit Gestaltungsplan-Pflicht
• Ergänzung Naturschutzzonen
• Ergänzung Naturobjekte (markante Einzelbäume)
• Darstellung diverser orientierender kantonaler Datensätze, z.B. Freihaltezone Wildtierkorridor, kantonales Bauinventar, Grundwasserschutzzonen und -areale, Landschaftsschutzzone

Bau- und Zonenreglement
Im Bau- und Zonenreglement (BZR) werden u.a. die Vorschriften für die einzelnen Zonen definiert. Die BZR-Bestimmungen sind grundeigentümerverbindlich und haben konkrete Auswirkungen für die Grundstücke in der Gemeinde. Das BZR wurde anhand des kantonalen Muster-BZR überarbeitet und mit gemeindespezifischen Anliegen ergänzt. Die Änderungen werden mit den Erläuterungen im BZR-Entwurf kommentiert.

Gebiete mit Gestaltungsplan-Pflicht
Im Zonenplanentwurf wird für einige Gebiete eine Gestaltungsplanpflicht festgelegt. Bei diesen Gebieten handelt es sich um grössere, zusammenhängende und grösstenteils unbebaute Flächen oder Flächen, in welchen eine Planung über die Grundstücksgrenzen hinweg sinnvoll ist. Im Anhang des BZR werden der Zweck sowie spezielle Vorschriften und die maximale Abweichung von der Regelbauweise festgelegt. Für diese Gebiete gelten höhere Anforderungen z.B. Erstellung eines Mobilitätskonzepts, Begleitung durch ein Fachgremium, etc.

Bebauungsplan Oberdorf-Mitteldorf-Unterdorf
Die bestehenden Bebauungspläne sind an das neue Planungs- und Baugesetz sowie das neue Bau- und Zonenreglement anzupassen. Bei dieser Gelegenheit werden die beiden Teilpläne zu einem Plan zusammengeführt und abgeglichen.
Wo der Bebauungsplan keine Festlegung macht, sind die Bestimmungen des BZR massgebend. Bebauungsplan-Bestimmungen, welche bereits ausreichend im BZR-Entwurf oder einem anderen Gesetz geregelt und deswegen ohnehin gültig sind, wurden gestrichen.
Folgende wesentliche Änderungen werden vorgenommen: Der Perimeter wird im Unterdorf angepasst und die beiden Baubereiche A (Dorfkernbereich) und B (Unterdorfbereich) zu einem Baubereich zusammengefasst. An diversen Inhalten wie z.B. Baulinien, Bestandesbaulinien oder Bauten mit Situations- oder Eigenwert werden keine Änderungen vorgenommen.

Aktualisierung Verkehrsrichtplan
Der Verkehrsrichtplan und Richtplan für das Fusswegnetz wurde am 17. Oktober 2007 bzw. 22. April 2008 durch den Regierungsrat genehmigt. Er ist behördenverbindlich, aber nicht grundeigentümerverbindlich. Der Verkehrsrichtplan  wurde im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung an die aktuellen Begebenheiten angepasst und es wurden Anliegen zum Verkehr ergänzt. Diverse bisherige Massnahmen, insbesondere betreffend Erschliessungsgebiete, wurden inzwischen umgesetzt. Die wichtigsten Änderungen aufgrund der Anpassung an die heutigen Gegebenheiten sind: Aktualisierung aufgrund der Umsetzung diverser damals unerschlossener Gebiete (z.B. Heugärten); Aktualisierung diverser Fusswege, Querungen und Radwege; Anpassung an den regionalen Wanderwegrichtplan und einige neue Massnahmen, vgl. Planungsbericht Kapitel 5.

Mehrwertausgleich
Falls Planungen im Sinn des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) zu erheblichen Vor- oder Nachteilen für einzelne Grundeigentümern führen, müssen Kantone und Gemeinden gemäss Art. 5 Abs. 1 RPG für einen Ausgleich sorgen. Die Mehrwertabgabe beträgt 20 % des Mehrwerts (Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und ohne Planänderung). Erwägungen zu einzelnen Gebieten, die diesbezüglich zu prüfen sind, finden sich
im Planungsbericht Kapitel 7.9.