Sie sind die Kernelemente der Ortsplanung und regeln die Bau- und Nutzungsmöglichkeiten des Gemeindegebiets. Anpassungen im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung erfolgen aufgrund der PBG-Revision, des Siedlungsleitbildes und Gesuchen. 

Beschreibung neue Nutzungsmasse

Per 1. Januar 2014 sind das revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) sowie die entsprechende Planungs- und Bauverordnung (PBV) in Kraft getreten. Neuerungen wie die Ausscheidung von Erschliessungsflächen in Form von Verkehrs­zonen und Verkehrsflächen sind massgebend für die Berechnung der Überbauungs­ziffer und haben Auswirkungen auf den Zonenplan. Der Zonenplan und das BZR sind grundeigentümerverbindlich und werden von der Gemeindeversammlung beschlossen.

Die Anpassung an die neuen gesetzlichen Vorgaben hat zur Folge, dass die bisher geltende Geschossanzahl durch eine maximale Gesamthöhe und die bisherige Ausnützungsziffer durch die Überbauungsziffer ersetzt werden.

Die Gesamthöhe (GH) ersetzt die bisherige Festlegung der Anzahl Vollgeschosse und entspricht dem grössten Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden, d.h. dem natürlich gewachsenen Geländeverlauf (§ 139 PBG). Von der Gesamthöhe leitet sich neu auch der Grenzabstand ab, der auf allen Seiten gleich ist. Gemäss § 122 PBG gelten bis 11 m Gesamthöhe 4 m und bis 14 m Gesamthöhe 5 m Grenzabstand.

Die Ausnützungsziffer (AZ) wird durch die Überbauungsziffer (ÜZ) ersetzt. Die ÜZ definiert den Fussabdruck eines Gebäudes im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Eine ÜZ von 0.21 bedeutet, dass die anrechenbare Gebäudefläche (Fussabdruck = orange Fläche in der obigen Abbildung) der Hauptbaute maximal 21 % der anrechenbaren Grundstücksfläche betragen darf (§ 25 PBG, § 12 PBV). Vorspringende Gebäudeteile, z.B. Balkone, die als solche die zulässigen Werte gemäss § 112a PBG übersteigen, werden ebenfalls der Gebäudefläche angerechnet.

Aus der Gesamthöhe leitet sich neu auch der Grenzabstand ab, der auf allen Seiten gleich ist. Bis anhin galt in der Kernzone, Zweigeschossigen Wohnzone A und B, Terrassenhauszone, Dreigeschossigen Wohnzone der Grenzabstand gemäss § 122 PBG, mindestens aber 5 m. Nach neuem Recht ist ein gegenüber § 122 PBG erhöhter Grenzabstand nicht mehr zulässig. Es gelten somit die ordentlichen Grenzabstände gemäss § 122 PBG.

Festlegung neue Nutzungsmasse

Die Benennung der neuen Zonen orientiert sich an der neu maximal möglichen Gesamthöhe. Weiter werden die Überbauungsziffer differenziert und unterschiedlich dichte Zonen pro Gesamthöhe geschaffen.

Die neuen Nutzungsmasse werden anhand des Gebäudebestands, der bisherigen Nutzungs­möglichkeiten oder der Aussagen im SLB festgelegt. Eine exakte «Übersetzung» der alten auf die neuen Nutzungsmasse ist nicht möglich. Die maximalen ÜZ und Gesamthöhen wurden für die einzelnen Zonentypen so festgelegt, dass die in diesen Zonentypen nicht zonenkonformen Bauten ca. 20 % des Gebäudebestands betragen. Würden die Nutzungsmasse so festgelegt, dass alle Bauten wieder zonenkonform sind, wären unrealistische Innenentwicklungspotenziale und eine massgebende Beeinträchtigung der Siedlungs- und Lebensqualität die Folge. Für die nicht mehr zonenkonformen Bauten gilt die Bestandesgarantie gemäss § 178 PBG.

Link: GIS-Auswertung - Gebietszuteilung
Link: GIS-Auswertung - Plan Bestandesanalyse Gebäudehöhe (GH)
Link: GIS-Auswertung - Plan Bestandesanalyse ÜZ GH
Link: GIS-Auswertung - Tabelle

Änderungen Zonenplan

Im Zonenplan wurden diverse Anpassungen vorgenommen. In den meisten Gebieten hat das neue Zonenkonzept geringfügige Auswirkungen, da die Hauptnutzung und die Zonengrenzen nicht ändern. In einigen Gebieten werden jedoch Änderungen vorgenommen, welche einer Umzonung gleichkommen, vgl. Planungsbericht. Erwähnenswert sind folgende Änderungen im Zonenplan:

• Ausscheidung von Verkehrszonen und Verkehrsflächen
• Reduktion der Reservezonen
• Einzonungen Sonderbauzone Müli
• Einzonungen Arbeitszone:
  Bei bestehenden, ortsansässigen Betrieben gibt es jedoch unter gewissen Bedingungen die Möglichkeit, bei nachgewiesenem Bedarf eine Einzonung vorzunehmen. Dies ist konkret im Schäracher vorgesehen: Die Estermann AG hat Bedarf für eine Erweiterung und hat daher ein Gesuch um Einzonung gestellt. Die Einzonung ist mehrwertabgabepflichtig und beanspruchte Flächen mit Fruchtfolgequalität sind zu kompensieren.
• Absichten weitere Einzonungen:
  Weiter werden aktuell Gespräche betreffend einer Einzonung in die Arbeits- und Wohnzone für einen ortsansässigen Betrieb sowie einer weiteren Einzonung in die Arbeitszone, um den regionalen Bedarf nach Gewerbeflächen abzudecken, geführt. Auch diese allfälligen Einzonungen sind mehrwertabgabepflichtig und beanspruchte Flächen mit Fruchtfolgequalität sind zu kompensieren.
• Abstufung Lärm-Empfindlichkeitsstufe Arbeitszone im Gebiet Unterdorf
  Festlegung von Gebieten mit Gestaltungsplan-Pflicht
• Ergänzung von Naturobjekten (markante Einzelbäume)
• Darstellung diverser orientierender kantonaler Datensätze, z.B. Freihaltezone Wildtierkorridor, kantonales Bauinventar, Grundwasserschutzzonen und -areale, Landschaftsschutzzone

Link: Zonenplan, Ausschnitt Siedlungsgebiet

Link: Zonenplan

Detaillierte Ausführungen dazu können dem Planungs­bericht entnommen werden:

Link: Planungsbericht

Änderungen Bau- und Zonenreglement (BZR)

Im Bau- und Zonenreglement (BZR) werden u.a. die Vorschriften für die einzelnen Zonen definiert. Die BZR-Bestimmungen sind grundeigentümerverbindlich und haben konkrete Auswirkungen für die Grundstücke in der Gemeinde. Das BZR wurde anhand des kantonalen Muster-BZR überarbeitet und mit gemeindespezifischen Anliegen ergänzt. Die Änderungen werden in den Erläuterungen im BZR-Entwurf erläutert. Für bestehende Bauten und Anlagen, welche den neuen Bestimmungen nicht entsprechen, gilt die Bestandesgarantie.

Sämtliche Änderungen werden mit Bemerkungen zu den einzelnen Artikeln im BZR erläutert oder sind punktuell im Planungsbericht beschrieben.

Link: Bau- und Zonenreglement

Merkblatt Anforderungen an Gestaltungspläne

Gestaltungspläne haben gemäss § 75 Abs. 3 PBG hohen Anforderungen zu genügen. Zur Über­prüfung der Qualitäten von Gestaltungs­plänen wurde ein Merkblatt entworfen. Dieses dient zur Kontrolle der Qualitätsanforderungen und zur Ermittlung der Höhe der Abweichung von den BZR-Bestimmungen.

Link: Merkblatt Anforderungen an Gestaltungspläne